石城县人民政府关于公布《石城县2023年县城建设用地范围内棚户区（城中村）改造项目所涉土地和房屋征收补偿安置方案》的公告

附件

石城县2023年县城建设用地范围内棚户区

（城中村）改造项目所涉土地和房屋

征收补偿安置方案

为切实规范县城建设用地范围内棚户区（城中村）改造项目所涉土地和房屋征收补偿安置工作，全面维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省征收土地管理办法》等法律法规规章规定，结合县情和工作实际，制定本方案。

一、工作原则

遵循民主决策、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，依法组织实施征收工作。

二、征收目的

从根本上改善县城建设用地范围内棚户区（城中村）居民住房环境、生活条件，消除住房安全隐患，进一步完善城市综合服务功能，促进县域经济和社会事业发展。

三、征收范围及土地现状

（一）征收范围

征收仙源村上下排、兴隆村栏皋路、西外村上塘、米市街（含原县物资局南侧）、兴隆村紫前岗等土地及地上建（构）筑物和其他附着物，具体以征收红线图为准。

（二）土地现状

经调查，县城建设用地范围内棚户区（城中村）改造项目所涉土地征收总面积约94亩（最终以现场调查确认面积为准）；主要地类为集体建设用地（最终以现场调查确认地类为准）。

四、征收单位

（一）征收主体

石城县人民政府。

（二）集体土地征收部门

石城县自然资源局。

（三）国有土地上房屋征收部门

石城县住房和城乡建设局（石城县住房保障安置服务中心）。

（四）征收实施单位

石城县琴江镇人民政府。

五、土地征收补偿

由琴江镇人民政府会同县自然资源局负责土地征收，土地补偿安置费、青苗补偿费按照江西省人民政府最新公布的全省征地统一年产值标准和区片综合地价进行补偿。

六、房屋合法性认定及处置

（一）房屋合法性认定

居民住宅房屋的合法性凭批准的用地建房手续、建房规划审批手续，颁发的宅基地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、集体土地建设用地使用权证、房屋产权证、不动产权证等有效证件予以认定。

（二）未经批准建设的房屋合法性认定

1.1997年前未经批准建设且符合一户一宅的房屋，以航拍图为依据，无航拍图的区域以社会调查（包括邻居、村小组、村、镇等出具的证明材料）并公示无异议的为依据，可以认定为合法建筑。

2.1997年1月1日至2016年4月29日期间所建房屋，未经批准建设的居民住宅房屋，由房屋所有权人在规定时间内主动提出申请，并按照《中共石城县委  石城县人民政府关于开展县城规划区内违法用地违法建设清理整治工作的意见》（石党发〔2014〕8号）和石城县“两违”清理整治工作指挥部2017年第一期会议纪要等文件规定及处罚标准，在补缴扣减所需的土地罚款、建筑罚款、报批规费、土地出让金等费用后，可以认定为合法建筑。

3.2016年４月29日后所建房屋，一律按违法建（构）筑物予以处置。

（三）有下列情形之一的，一律认定为违法建筑

1.非法买卖集体土地或者非法占用农村集体土地建设的建（构）筑物。

2.在已征收的土地上建设的建（构）筑物。

3.在征收土地预公告或国有土地上房屋征收范围公告发布后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物。

4.执法部门已经依法认定为违法建筑的建（构）筑物。

5.根据法律、法规或本方案规定，不能认定为合法的建（构）筑物。

6.其他违法违章建（构）筑物。

（四）认定“一户一宅”，必须同时符合下列条件

1.被征收人是被征地集体经济组织成员。

2.被征收人及其家庭成员根据本方案第八条规定可以单独立为一户。

3.被征收房屋是被征收人家庭唯一住宅；或虽另外有房屋，但总占地面积不超过120平方米，总建筑面积不超过350平方米的。

4.被征收人从未拆迁过房屋，且未将房屋赠与、转让他人的。

5.法律、法规规定的其他条件。

七、集体经济组织成员认定

下列人员可以认定为被征地集体经济组织成员。

（一）户籍在被征地集体经济组织内，依法取得宅基地使用权、土地承包权、参与分配集体经济所得收益或承担集体经济组织义务的村民。

（二）户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或就读大中专院校前，户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或大中专院校毕业后，户籍直接迁回被征地集体经济组织内的村民。

（三）入伍前户籍在被征地集体经济组织内的现役士兵和按照国家政策不予安置的士官。

（四）服刑前户籍在被征地集体经济组织内的正在服刑人员。

（五）法律法规规章和国家政策规定可以认定为被征地集体经济组织成员的其他情形。

八、补偿户头及分户的认定

共同生活居住在同一住址的被征收人家庭人口，立为一户。同一户籍下，征收土地预公告或国有土地上房屋征收范围公告发布之日前离婚或达到法定婚龄的允许分户的可以分户计算，但公告发布后离婚的或达到婚龄的，仍按原一户计算。

　　九、征收评估机构选定办法

征收实施单位应在征收范围内公布不少于3家已报名且符合资质条件的评估机构名单，供被征收人协商选定。协商不成的，按照少数服从多数的原则投票决定。投票仍不能确定的，通过摇号、抽签等方式随机确定评估机构，并聘请公证机构进行现场公证。被征收人选定或者随机确定的评估机构名单须在征收范围内公布。

十、签约期限、搬迁期限

以征收单位公布的时间为准。

十一、补偿安置方式

主体住宅房屋采取房票安置、货币安置和产权调换（房屋安置）三种方式。非住宅房屋、附属设施一律实行货币补偿，不提供产权调换和房票安置。

十二、住宅房屋征收补偿、补助、奖励

（一）房票安置

1.房票。房票是被征收房屋货币补偿金额量化后，房屋征收部门出具给被征收人重新购置房屋的结算凭证。房票样式由县住房和城乡建设局统一制定。

2.房票安置。房票安置是指房屋征收部门按照房屋征收补偿政策，将被征收房屋按货币补偿金额量化，以房票形式核发给被征收人，由被征收人或其直系亲属自行购买新建商品房的市场化安置行为。

3.房票金额。被征收人选择房票安置，被征收人或其直系亲属自行在本县中心城区购买新建商品房的，政府按照实际购买面积给予200元每平方米补助，补助金额不超过被征收主体房屋价值10%。

4.使用期限。房票使用期限自出票之日起计算，有效期为12个月。房票实行实名制，房票持有人为被征收人，房票使用人为被征收人及其直系亲属和其它特定的人员（如入赘等特定人）；被征收人为非自然人的，被征收人即为房票持有人和使用人。房票不得抵押、质押、非法套现。

5.实施范围。房票安置适用棚改征收范围内的主体住宅房屋，简易、棚架（含钢棚）等结构的房屋不适用房票安置。

6.到期兑付。房票使用人未在规定期限购买新建在售商品房的，不享受房票政策，在房票到期后6个月内，被征收人可凭房票、房屋征收补偿安置协议及本人身份证明等材料申请兑付房票货币补偿安置款，不计利息。被征收人在房票到期6个月后还未申请兑付房票的，相关责任部门应主动通知被征收人兑付。

（二）货币安置

1.货币安置可选择评估价格补偿也可选择基准价格补偿，一经选定不得更改。

（1）选择房屋征收补偿基准价格补偿的（具体补偿价格详见附件1），其房屋基础、土地、普通装修(水泥地面、水电线路、外墙装修和内墙面水泥粉刷或刷白、木制、铝合金或塑钢门窗等)均包含在基准价格中，不另行评估。超出上述装修描述标准的，则按照评估价格进行补偿。

（2）选择评估价格补偿的，按第九条选定的评估机构依法对被征收人房地产（建筑物、构筑物，装修、附属设施及房屋用地）进行评估，双方无异议后签订《房屋征收补偿安置协议》，征收实施单位按进度结付房屋补偿、补助及奖励等费用。

2.搬迁和临时安置补助。

（1）搬迁补助。以房屋主体建筑面积为准，100平方米（含）以内的1500元／户；超过100平方米的，超出面积按5元／平方米计付；货币安置的搬迁费只补助一次，签约腾房后发放。

（2）临时安置补助。以房屋主体建筑面积为准，按每平方米每月5元的标准（不足100平方米的按100平方米计付）一次性发放6个月的临时安置补助费。

3.购房补助及奖励。

（1）购房补助。在规定签约期限内签约腾房的，且一宗地上仅有一层、二层、三层、四层及以上的，分别按主体房屋（不含附属房）房地产价值的60%、45%、25%、20%的标准给予补助；二层楼梯间面积不超过40平方米且不超过一层面积30%的按一层的购房补助标准给予补助，二层楼梯间面积超过40平方米或超过一层面积30%的按二层的购房补助标准给予补助，依次类推。

（2）进度奖励。按政府公布的签约腾房时间分三个阶段进行发放，第一阶段、二阶段、三阶段分别按主体房屋（不含附属房）房地产价值的5%、3%、2%的标准予以奖励，超签约腾房期限的不予奖励。

4.资金拨付。

（1）签约后拨付总补偿款60%，腾房后拨付总补偿款40%。

（2）搬迁补助与临时安置补助以腾房时间开始计算发放。

（三）产权调换（房屋安置）

1.房屋产权调换，按房屋主体建筑面积折算成安置指标面积、互补结构差价的方式进行；产权调换安置的房屋为框架结构。

被征收房屋装饰装修补偿费用（普通装饰不进行评估），按第九条选定的评估机构评估确定；房屋占地均包含在主体房屋价值中，不再另行评估。

（1）安置指标面积的确定。一宗地仅有一、二、三层（含三层以上）分别按房屋主体建筑面积1:1.3、1:1.15、1:1的比例计算安置指标面积；二层楼梯间面积不超过40平方米且不超过一层面积30%的按一层标准置换，二层楼梯间面积超过40平方米或超过一层面积30%的按二层标准置换，依次类推。

（2）结构差价结算方式。被征收人主房为框架结构的，安置指标面积与安置面积不补结构差价；被征收人主房为砖混结构的，由被征收人按100元/平方米的标准向征收单位补结构差价；被征收人主房为砖木结构的，由被征收人按200元/平方米的标准向征收单位补结构差价；被征收人主房为土木结构的，由被征收人按250元/平方米的标准向征收单位补结构差价。

（3）安置土地为国有出让建设用地使用权。

（4）安置面积必须和安置指标面积接近，如果安置面积超过安置指标面积的,10平方米（含）以内按1600元/平方米进行回购；超过10平方米的部分按市场价格进行回购。如果安置面积少于安置指标面积的，少安置部分按货币补偿基准价格补偿。安置指标面积在40平方米以下的，只可选择货币安置，但被征收人（安置户）没有其他住宅的除外。

（5）安置房为兴隆、温坊、仙源在建期房，按照就近原则安置（具体按批准的选房办法执行）。各安置房户型为：

仙源返迁安置房户型（建筑面积）为五室二厅（约141平方米）、四室二厅（约125、130平方米）、三室二厅（约89平方米）三种（其面积均含公摊面积）。

温坊返迁安置房户型（建筑面积）为四室二厅（约110、120、140、150平方米）、三室二厅（约90平方米）二种（其面积均含公摊面积）。

兴隆返迁安置房户型（建筑面积）为四室二厅（约120、140平方米）、三室二厅（约90、110平方米）二种（其面积均含公摊面积）。

具体面积以实际建成的房屋办证面积为准。

（6）安置房建筑标准为统一“四通一平”、内墙毛坯墙、安装进入套房第一道安全门，外墙装修完毕并安装铝合金窗（普通），水、电、网线等总管总线到户；户内管线等其它设施由被征收人自行负责。

2.搬迁和临时安置补助费。

（1）搬迁补助。以房屋主体建筑面积为准，100平方米（含）以内的1500元／户；超过100平方米的，超出面积按5元／平方米计付；产权调换的搬迁补助为两次，签约腾房后发放。

（2）临时安置补助。以房屋主体建筑面积为准，按每平方米每月5元的标准进行补助（不足100平方米的按100平方米计付），时间为36个月;过渡期限延长，超过期限在12个月以内的，超出月份按每平方米每月7.5元的标准进行补助；超过期限在12个月以上的，超出月份按每平方米每月10元的标准进行补助。

3.进度奖励。

按政府公布的签约腾房时间分三个阶段进行发放，第一阶段、二阶段、三阶段分别按主体房屋（不含附属房）建筑面积200元/平方米、150元/平方米、100元/平方米的标准予以奖励；超过签约腾房期限的不予奖励，每个阶段以政府另行公布的时间为准。

4.资金拨付。

搬迁补助与临时安置补助以腾房时间开始起发。

5.安置房选房办法。

（1）按签约后腾房时间先后顺序选房。

（2）选房后且未办理房屋产权登记证之前允许直系亲属之间互转一次。

十三、商业房屋征收补偿、补助、奖励

（一）合法商业店面的认定及补偿

商业店面按第九条选定的评估机构评估的市场价格进行货币安置，搬迁补偿、临时安置补助、进度奖励参照住宅房屋（货币安置）补偿标准执行；停产停业损失补偿按店面补偿价格（不含奖励及补助）的5%给予被征收人一次性补偿。使用人和被征收人不同的，由被征收人督促使用人腾房，相关费用包含在停产停业损失补偿中。

（二）临街独立式房屋第一层第一自然间的认定及补偿

原属合法住宅房屋，在房屋征收决定公告（或征地公告）发布前，具备工商营业执照、经营许可、税务登记证证明，持续经营两年以上的临街独立式房屋第一层第一自然间，由征收实施单位委托按第九条选定的评估机构对商业店面进行市场价值评估，实行货币安置；搬迁补偿、临时安置补助、进度奖励参照住宅房屋（货币安置）补偿标准执行；停产停业损失补偿按其补偿价格（不含奖励及补助）的5%给予被征收人一次性补偿。使用人和被征收人不同的，由被征收人督促使用人腾房，相关费用包含在停产停业损失补偿中。

（三）非临街住宅房屋改为经营性用房的认定及补偿

原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途用作经营性用房的，且房屋办理了营业执照、经营许可、税务登记证证明，仍按住宅房屋补偿；对实际用于经营的部分（按第一层第一自然间），应增计该部分补偿金额。

1.在房屋征收决定公告（或征地预公告）发布前持续经营两年以上的，对实际用于经营的部分（按第一层第一自然间），增计该部分补偿（含奖励、补助等）金额的30%（包括商品及营业用具自行处理、搬运等因搬迁需要补偿的一切费用）。

2.在房屋征收决定公告（或征地预公告）发布前持续经营不足两年，对实际用于经营的部分，增计该部分补偿（含奖励、补助等）金额的15%（包括商品及营业用具自行处理、搬运等因搬迁需要补偿的一切费用）。

十四、其他房屋征收补偿

（一）公共祠（厅）堂的补偿

参照住宅房屋进行补偿安置。

（二）附属设施征收补偿

1.有证的附属房按房屋征收补偿基准价格补偿（见附件1），但不享受进度奖励与购房补助。

2.与主体房连接、符合房产测量规范的无证厕所、杂物间等附属房，经工作组认定后，按主体房屋补偿基准价的1/2给予货币补偿，但不享受进度奖励与购房补助。

3.无证猪（牛）栏、厕所、杂间等附属房，经工作组认定后，按土地补偿价+重置价进行补偿；土地补偿价均按占地面积80元/平方米进行补偿。重置价分别按简易棚60元/平方米、土木结构380元/平方米、砖木结构530元/平方米、砖混结构700元/平方米进行补偿。

（三）临时建筑补偿

经相关部门认定为未超过批准期限的临时建筑，只给予适当货币补偿，分别按土木结构150元/平方米、砖木结构180元/平方米、砖混结构210元/平方米、框架结构240元/平方米进行补偿。

十五、违法建筑的处理

（一）经认定为违法建（构）筑物的，被征收人在规定时间内主动配合拆除到位的，给予适当助拆补助，标准为简易棚60元/平方米、房屋170元/平方米（2016年4月29日后搭建且无相关手续的不予补偿）。

（二）经认定为违法建筑的，在规定的时间内拒不配合处理的，由相关部门依法作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，被征收人仍不拆除的，依法作出《强制拆除违法建筑决定书》，并组织强制拆除，不予补偿或补助。

（三）项目启动后，被征收人拒不停止违法建设的，由相关部门作出《责令停止建设通知书》；送达通知后仍不停止的，依法查封施工现场；破坏已查封施工现场的，公安机关依法给予治安管理处罚。

（四）对恶意投资抢建房屋骗取征收补偿安置款的，一经举报，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

十六、保障与监督

（一）所涉土地符合《江西省征收土地管理办法》规定的，社会保障参照《石城县人民政府关于印发石城县被征地农民参加基本养老保险实施细则的通知》（石府发〔2015〕25号）有关规定执行，由县人力资源和社会保障局办理。

（二）征收过程中，工作人员（含测绘、评估和棚改工作人员）以及被征收对象伪造数据、涂改权属证明文件，虚报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取补偿款或者骗取安置面积的，由征收实施单位追回其补偿款、收回骗取的安置面积;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

（三）实施单位及其工作人员，测绘、评估机构及其工作人员，有关部门及其工作人员违反本方案及相关规定的，依法予以处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

（四）在规定的签约期限内未达成协议或房屋所有权人不明确的，由征收部门报县人民政府作出征收补偿决定；被征收人对征收补偿决定不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼。在规定期限内未申请行政复议或提起行政诉讼，又未搬迁腾房的，申请法院强制执行。

（五）阻挠和破坏征收工作，妨碍工作人员执行公务的，依法予以处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

十七、其它事项

（一）房屋被征收后，土地使用权与所有权证同时收回。凡已补偿的建（构）筑物及其附属设施等均由政府指定部门处理。

（二）签订补偿协议时，被征收人应持身份证、产权登记证等有效证件到场，因故不能到场的可以委托他人持相关证件及委托书到场代签（委托书必须当众出具或进行公证），所有产权证全部收回，并按有关规定进行变更登记。

（三）被征收房屋有租赁行为的，由房屋所有权人与承租人自行协商解决相关事宜。

（四）被征收房屋及其它地上附着物设有抵押的，必须依法解除抵押权或重新达成债务清偿协议，方予以补偿。

（五）被征收人在选择货币安置补偿后，补偿金额每户在50万元以下，且符合县住房保障管理办法规定要求的，按住房保障受理程序申请承租资格。获取承租资格后，与县住房保障管理部门签订承租合同，按规定缴纳房屋租金并接受管理。

（六）采取招投标方式确定拆除房屋企业。拆除房屋时，实施企业必须将施工方案报县建设行政管理部门备案后方可施工。

（七）征收范围内的管线迁移、改造和建设，按照“谁主管、谁迁移、谁经营、谁出钱”的原则，由各经营单位在规定期限内按要求迁移、改造；需重新建设的，也由该单位自行建设完成。

(八)在规定时间内签约腾房，征收前已安装水、电、闭路电视、宽带网络及电话的，免缴开户费用；迁移时水、电各经营单位只可收取表内材料费及工本费。迁移闭路电视、宽带网络及电话，各经营单位只收取工本费；被征收人过渡期间申请报停的，不收报停费，报停期内的服务费可转移至开通后使用。

（九）被征收人的安置房屋办理产权证只收工本费。超安置指标部分或超补偿金额部分，需按税务规定补缴契税。

十八、附则

（一）本方案未尽事宜，由研判组综合后报石城县棚户区（城中村）改造工作指挥部研究确定。

（二）本方案自印发之日起施行，施行前已实施的项目按原政策规定执行；本方案与相关法律、法规、规章和上级文件不一致的，以相关法律、法规、规章和上级文件为准。

（三）本方案由征收单位负责解释。

附件：1.石城县2023年县城建设用地范围内棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿基准价格及土地征收补偿标准

2.石城县征收林木、果树、茶叶补偿标准

3.室外生产生活设施补偿参考标准

附件1

石城县2023年县城建设用地范围内棚户区

（城中村）改造项目房屋征收补偿基准

价格及土地征收补偿标准

一、房屋征收补偿基准价格

（一）一级区域房屋补偿标准

1．框架结构房屋：3200元/平方米。

2．砖混结构房屋：3100元/平方米。

3．砖木结构房屋：3000元/平方米。

4．土木结构房屋：2950元/平方米。

（二）二级区域房屋补偿标准

1．框架结构房屋：2900元/平方米。

2．砖混结构房屋：2800元/平方米。

3．砖木结构房屋：2700元/平方米。

4．土木结构房屋：2650元/平方米。

（三）三级区域房屋补偿标准

1．框架结构房屋：2400元/平方米。

2．砖混结构房屋：2300元/平方米。

3．砖木结构房屋：2200元/平方米。

4．土木结构房屋：2150元/平方米。

注：县城建设用地范围内房屋区域划分参照《石城县人民政府关于公布县城区基准地价更新成果的通告》（石府发〔2021〕3号）文件中土地级别划分范围，即一级土地级别范围内的房屋补偿标准按一级区域房屋补偿标准补偿；二级土地级别范围内的房屋补偿标准按二级区域房屋补偿标准补偿；其余土地级别范围内的房屋补偿标准按三级区域房屋补偿标准补偿。各级别与具体四至界址以土地级别成果图为准。

二、房屋占地以外的土地征收补偿标准

（一）有证空地补偿标准

一级区域3100元/平方米。

二级区域2210元/平方米。

三级区域1530元/平方米。

注：有证空地需提供证地相符的有效土地使用权证。

（二）屋檐、滴水、围院内无证土地补偿标准80元/平方米

（三）耕地及其他农用地征收补偿标准73.5元/平方米

附件2

石城县征收林木、果树、茶叶补偿标准

单位：株、元

补偿标准　　树龄   树木名称		幼年树	青年树	盛年树	衰年树	每亩不超过株数
常绿果树	脐橙	30	60	100	50	60
	柚	30	60	100	50	50
	温柑	20	40	80	40	60
	金桔	15	35	70	30	80
落叶果树	枣	5	20	50	20	80
	桃	20	40	60	20	50
	李	20	40	60	30	50
	柿	20	40	80	40	40
	梨	20	40	70	40	40
	板栗	20	40	80	40	40
葡  萄		20	40	80	30	300
茶 叶		5	10	20	10	2300
油  茶		25	40	80	40	50
苗  圃	落叶苗	嫁接出圃苗2元/株或2万元/亩
	常绿苗	嫁接出圃苗3.5元/株或3万元/亩

附件3

室外生产生活设施补偿参考标准

序号	项目	单位	单价（元）	备注
1	室外瓷洗手池（台）	立方米	300	废弃不用的 不补
2	室外洗手池（台）/砖砌 水池	立方米	150/160	废弃不用的 不补
3	水泥砖围墙	立方米	200
4	挡土墙/砼栏板/片石台阶	立方米	220
5	室外水塔/鸡舍/砖柱	立方米	300/140/220
6	室外现浇砼水池（不带盖）/（带盖）	立方米	240/380
7	室外化粪池	组	1500
8	室外砼楼梯	平方米	596
9	室外不锈钢、铝合金扶手	米	90
10	室外挖水井/压水井	口	1200/800	废弃不用的 不补
11	室外木制栏杆/水泥 栏杆	平方米	60/220
12	护栏	平方米	300
13	室外水泥公路及硬化余坪厚度20cm及以下	平方米	60
14	室外水泥公路及硬化余坪厚度20cm以上	平方米	100