[征集已结束]关于再次征集《石城县农村宅基地和住房建设管理办法（试行）（征求意见稿）》意见的函

石城县农村宅基地和住房建设管理办法（试行）

第一章  总  则

　　第一条  为规范和加强农村宅基地和农村住房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》等法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本县行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外集体土地上的农村新建、改建、扩建住房（包括用于生产、生活的临时用地）等及其监督管理活动。

第三条  农村住房建设应当遵循规划先行、一户一宅、标准控制、先批后建、节约集约用地的原则。坚持依法管理和村民自治相结合，符合耕地和生态环境保护、建筑安全、实用美观等要求，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。

第四条  乡（镇）人民政府负责编制本行政区域内宅基地用地审批,以及农村住房建设管理和监督工作，根据法律、法规授权以及县政府有关行政主管部门的委托，开展宅基地和农村住房建设管理及有关综合执法工作。

县农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　县自然资源主管部门负责编制国土空间规划、村庄规划、风貌管控和办理乡村建设规划许可、不动产权证等工作，统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法受理农用地转用审批。解决新增建设用地计划指标。

县住房城乡建设主管部门负责农村住房建设的施工质量、施工安全指导，农村工匠培训等工作。　　

县水利、林业、文广新旅、交通运输、生态环境、应急管理、财政、民政等主管部门按照各自职责，负责做好农村住房建设管理相关工作。

县政府相关行政主管部门在乡（镇）设立派出机构的，应当配合乡（镇）人民政府做好宅基地和农村住房建设的审核、管理工作。

第五条  村集体经济组织、村民委员会应当协助乡（镇）人民政府做好农村住房建设审查、管理等工作。

村集体经济组织、村民委员会在乡（镇）人民政府指导下制定有乡村风貌、宅基地管理、农村住房纠纷化解等内容的村规民约。通过引导村民理事会完善村规民约、与建房户签订协议、要求建房户作出履约承诺等措施，全程参与建房规划、建设和质量监督等环节管理，督促建房户依法依规用地建房。

第二章  规划编制及宅基地管理

第六条  按照先规划后建设、不规划不建设的原则，依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县人民政府审批。村庄规划报送审批前，应当经村集体成员会议或者村集体成员代表会议讨论同意，并在村内显著位置公示。

乡（镇）人民政府在村庄规划编制完成前，继续执行经批准的土地利用总体规划和乡村规划。村庄规划一经批准，必须严格实施，未经法定程序，任何单位和个人不得随意调整和变更。

第七条  一户村民只能拥有一处宅基地。农村住房建设应当符合乡（镇）国土空间总体规划、村庄规划，充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地，原则上不占用耕地建房。

第八条  禁止在下列区域进行住房建设：

（一）永久基本农田；

（二）饮用水源一级保护区；

（三）传统村落、名镇、名村的核心保护区；

（四）文物保护单位保护范围；

（五）崩塌、滑坡威胁区，泥石流沟内及沟口，坡度大于二十五度且岩土体结构松散等需要削坡建房的地段；

（六）公路两侧建筑控制区；

（七）铁路安全保护区；

（八）架空电力线路保护区、地下电缆保护区、光缆通道保护范围；

（九）石油、天然气管道保护范围；

（十）行洪、泄洪通道，堤防和护堤地；

（十一）河湖村界范围内；

（十二）自然保护地核心区；

（十三）法律、法规规定的农村其他不得进行住房建设区域。

 第九条  村民建房占地面积每户不得超过一百二十平方米，总建筑面积不得超过三百五十平方米，建筑层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过十一米。

第三章  宅基地及建房申请审批

第十条  农村建设住房应当依法取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，并按照审批和许可的内容进行建设。涉及占用农用地的，依法办理农用地转用报批手续。

农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，由县农业农村、自然资源主管部门按照农业农村部、自然资源部规定的格式制发。

第十一条  属于本集体经济组织成员的村民，符合下列条件之一的，可以向本集体经济组织申请建设住房：

（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（四）原有住房因灾毁需要重建的；

（五）无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于县政府规定标准的；

（六）夫妻按一户管理，婚后户口未迁移一处的，需合并审查夫妻双方一户一宅情况；

（七）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十二条  村民申请建设住房有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合一户一宅的；

（三）不符合乡镇国土空间规划、村庄规划的；

（四）将原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）已经参加集中建设住房或者通过征地拆迁已安置的；

（六）申请人有违法用地、违法建设行为未处理结案的；

（七）申请人属于政府集中供养的特困人员的；

（八）老人单独成户的；

（九）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十三条  符合宅基地及建房申请条件的村民，以户为单位持以下材料向所在村民小组或村集体经济组织提出申请：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）申请人身份证和户口簿；

（三）农村宅基地使用承诺书；

（四）依法应当提供的其他材料。

第十四条  村民小组收到申请后，应当在15日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民小组会议决定等情况在村民所在小组公示7日。公示无异议或异议不成立的,村集体经济组织应在公示后7日内将申请资料、公示图片等报送乡（镇）人民政府审查。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

未设村民小组或者住宅建设申请事项已经统一由村集体经济组织办理的，村集体经济组织收到申请后，应当在15日内安排人员到现场查看，召开村集体成员代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、集体成员代表会议决定等情况在村集体公示栏公示7日。公示无异议或异议不成立的,村集体经济组织应在公示后7日内将申请资料、公示图片等报送乡（镇）人民政府审查。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

第十五条  乡（镇）人民政府在便民服务中心设立农村宅基地和住房建设联审联办窗口，自收到申请之日起五个工作日内组织审核和现场踏勘。乡镇要成立由农业农村、自然资源、林业、水利、交通等部门人员组成的农村宅基地和建房管理工作专班对申请联审联办，通过全面审查，对符合批准条件的，应当向申请人核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不予批准的，应当在七个工作日内书面告知建房申请人并说明理由。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县农业农村、自然资源等主管部门备案。

乡（镇）人民政府应当在政府网站或者办公场所等公布公示办理流程及工作职责和办理期限。

乡（镇）人民政府应当及时将审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告，公告期不少于7日，接受群众监督。

第十六条  取得《乡村建设规划许可证》后一年内未开工、又未办理延期手续的，《乡村建设规划许可证》自行失效。

第四章  风貌管控及建房管理

　　第十七条  村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。

第十八条  规划主管部门要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡（镇）人民政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民住房建设设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。

第十九条  村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡（镇）人民政府提交政府免费提供的住宅户型设计图或者住宅建设工程设计方案、图纸，向乡（镇）人民政府申请放线服务。乡（镇）人民政府应当自受理申请之日起7日内，会同村集体经济组织或村民委员会工作人员、申请人按批准用地和规划许可进行实地丈量，确定具体建房位置，对申请人建房现场钉桩、放线。

乡（镇）人民政府在施工现场设立住房建设监督牌，将户主信息、施工方信息、批准的用地面积、房基占地面积、建筑面积、建筑高度、四至范围等内容进行公示。

第二十条  建房户应当委托具有相应资质的建筑施工企业施工，或者选择经过技能培训的农村建筑工匠施工。

县住房和城乡建设主管部门应当提供农村住房建设施工合同示范文本，乡(镇)人民政府和村集体经济组织应当引导村民与施工人员签订施工合同。

建筑施工企业或者农村建筑工匠应当严格按照设计图纸、房屋质量安全规范、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全，不得偷工减料，不得无图施工或者擅自变更设计。

施工现场应当做好安全防范工作，防止发生安全事故。施工企业要为建筑施工人员购买意外伤害险、雇主责任险等商业保险。

第二十一条  县住房和城乡建设主管部门应当加强对农村住房建设工程质量、施工安全的指导。

第二十二条  县住房和城乡建设主管部门要建立建筑工匠培训制度，对农村建筑工匠提供专业技能和安全知识等培训工作，并建立农村建筑工匠名录、数据库，记录农村建筑工匠基本信息，乡（镇）人民政府记录奖励惩戒、行政处罚等信息，县住房和城乡建设主管部门与乡（镇）人民政府实现信息共享。

第二十三条  农村住房建设完工后，乡（镇）人民政府应当在收到核实申请之日起5日内组织人员对用地和规划审批内容进行核验，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》提出核验意见。核验合格的，可以向乡（镇）自然资源所申请办理不动产登记。

第二十四条  经批准异地建设住房的，村民应当在房屋竣工后按约定的期限拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后按约定的期限拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村集体经济组织依法收回。

异地新建住房的村民，应当按照承诺书的承诺拆除原有建筑物，在原宅基地退回集体经济组织后，新建住房办理不动产登记时一并办理原宅基地使用权注销登记。 　

第五章  监督管理

第二十五条  建立省市指导、县级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和住房建设管理机制。县成立农村宅基地改革和管理工作领导小组，统筹推进全县农村宅基地改革和管理工作，建立宅基地和农村住房建设管理考核评价制度。县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等主管部门要根据工作职责，加强对乡镇政府农村宅基地管理和住房建设工作的指导。

第二十六条  县农业农村主管部门应当建立宅基地统计调查制度，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。乡（镇）人民政府应当建立农村住房建设管理档案，实行一户一档。农村住房建设管理档案应当包含宅基地用地、建设规划手续、设计图纸等。

第二十七条  乡（镇）人民政府落实巡查、报告和监督管理主体责任。按照属地管理原则，加强对农村住房建设的质量安全监督动态巡查和网格化管理，建立举报奖惩机制，设立举报电话、举报信箱、电子邮箱等投诉举报渠道，及时制止不规范的施工行为，督促消除建房安全隐患。

　　第二十八条  乡（镇）综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

　　第二十九条  村集体经济组织和村民委员会在乡镇政府的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。村民委员会要加强日常巡查，建立协管员制度，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇政府报告。

第六章  法律责任

第三十条  农村住房建设管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，或者对村民建房违法行为巡查不到位、报告不及时、制止查处不力的，依法依规追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；因管理不到位，造成农村住房建设秩序混乱，违法建房多发的，依法依规追究乡（镇）主要负责人的责任。

第三十一条  违反规定，在村庄规划区内农村村民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以依法拆除。

建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对农村宅基地和住房建设中工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第三十二条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由乡（镇）人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住房。

超过本办法第九条规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第三十三条  农村建设住房承建方对建房村民未取得宅基地用地审批或者乡村建设规划许可提供施工服务的，由乡（镇）人民政府责令限期整改；情节严重的，依法查处。

    第三十四条  农村建设住房承建方无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的，由乡（镇）人民政府责令限期整改；情节严重的，依法查处。

第七章  附　则

第三十五条  本办法由农村宅基地改革和管理工作领导小组负责解释，自印发之日起试行。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.乡村建设规划许可证

5.农村宅基地批准书

6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

附件1

农村宅基地和建房（规划许可）申请表

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1.分户新建住房  2.按照规划迁址新建住房  3.原址改、扩、翻建住房  4.其他）需要，本人申请在      乡（镇、街道）      村      组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效。

2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后      月内建成并使用。

3.新住房建设完成后，按照规定     日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

4.本人将严格按照规定建房，不会建设超高超大建筑。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：    

年   月   日

附件3

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件4

乡村建设规划许可证

附件5

农村宅基地批准书

                                               农村宅基地批准书（存根）

                                                               农宅字                        号                                         农宅字               号

附件6

农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表