石府办发〔2022〕7号
石城县人民政府办公室关于进一步
加强农村宅基地和住房建设管理工作的通知
各乡（镇）人民政府，县城市社区管委会，县政府各部门，县直、驻县各单位：
为进一步深化“放管服”改革，切实加强农村宅基地和住房建设管理工作，全面落实属地管理责任，强化部门协作配合，根据新修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《江西省农业农村厅 江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（赣农字〔2020〕25号）等精神，结合县情实际，经县政府同意，现就进一步加强农村宅基地和住房建设管理工作的有关事项通知如下：
一、明确和规范部门职责
按照新修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关规定，乡镇人民政府负责本行政区域内宅基地用地审批,以及农村住房建设管理和监督工作，根据法律法规授权、县政府有关行政主管部门的委托，开展农村宅基地和住房建设管理及有关综合执法工作。
县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；编制年度宅基地用地计划并报县自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。
县自然资源局负责编制国土空间规划、村庄规划；负责风貌管控和办理乡村建设规划许可、不动产权证等工作；统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；依法受理农用地转用审批；妥善解决新增建设用地计划指标。
县住建局负责农村住房建设的施工质量、施工安全指导，农村工匠培训等工作。
县水利、林业、文广新旅、交通运输、生态环境、应急管理、财政、民政等部门按照各自职责，负责做好农村住房建设管理相关工作。
相关行政主管部门在乡镇设立派出机构的，应当配合所在地乡镇人民政府做好农村宅基地和住房建设的审核、管理工作。
村集体经济组织、村民委员会应当协助所在地乡镇人民政府做好农村住房建设审查、管理等工作，在所在地乡镇人民政府指导下制定有乡村风貌、宅基地管理、农村住房纠纷化解等内容的村规民约。通过引导村民理事会完善村规民约、与建房户签订协议、要求建房户作出履约承诺等措施，全程参与建房规划、建设和质量监督等环节管理，督促建房户依法依规用地建房。
二、做好村庄规划编制及农村宅基地管理工作
（一）规划先行
各乡镇人民政府应遵循“先规划后建设、不规划不建设”的原则，依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县政府审批。村庄规划报送审批前，应当经村集体成员会议或者村集体成员代表会议讨论同意，并在村内显著位置公示。
在村庄规划编制完成前，继续执行经批准的土地利用总体规划和乡村规划。村庄规划一经批准必须严格实施；未经法定程序，任何单位和个人不得随意调整或变更。
（二）明确建房标准
宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。一户村民只能拥有一处宅基地。农村住房建设应当符合乡镇国土空间总体规划、村庄规划，充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地，原则上不占用耕地建房。
村民建房占地面积每户不得超过一百二十平方米，总建筑面积不得超过三百五十平方米，建筑层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过十一米。
农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，按照有关政策规定分类进行认定和处置。
（三）加强规划管控
禁止在下列区域进行住房建设。
1.永久基本农田。
2.饮用水源一级保护区。
3.传统村落、名镇、名村的核心保护区。
4.文物保护单位保护范围。
5.崩塌、滑坡威胁区，泥石流沟内及沟口，坡度大于二十五度且岩土体结构松散等需要削坡建房的地段。
6.公路两侧建筑控制区。
7.铁路安全保护区。
8.架空电力线路保护区、地下电缆保护区、光缆通道保护范围。
9.石油、天然气管道保护范围。
10.行洪、泄洪通道，堤防和护堤地。
11.河湖村界范围内。
12.自然保护地核心区。
13.法律、法规和政策规定的农村其他不得进行住房建设的区域。
三、规范农村宅基地及建房申请审批管理
（一）依法规范
农村建设住房应当依法取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，并按照许可和审批的内容进行建设。涉及占用农用地的，依法办理农用地转用报批手续。
农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，由县农业农村局、县自然资源局按照农业农村部、自然资源部规定的格式制发。
（二）严格资格审查
1.属于本集体经济组织成员的村民，符合下列条件之一的，可以向本集体经济组织申请建设住房。
（1）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的。
（2）现有住房属于危旧房需要拆除重建的。
（3）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的。
（4）原有住房因灾毁需要重建的。
（5）无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于规定标准的。
（6）夫妻按一户管理，婚后户口未迁移一处的，需合并审查夫妻双方一户一宅情况。
（7）法律、法规、规章、政策规定的其他情形。
2.村民申请建设住房有下列情形之一的，不予批准。
（1）不是本集体经济组织成员的。
（2）不符合一户一宅的。
（3）不符合乡镇国土空间总体规划、村庄规划的。
（4）将原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的。
（5）已经参加集中建设住房或者通过征地拆迁已安置的。
（6）申请人有违法用地、违法建设行为未处理结案的。
（7）申请人属于政府集中供养的特困人员的。
（8）老人单独成户的。
（9）法律、法规、规章、政策规定不予批准的其他情形。
3.农户申请。
符合宅基地及建房申请条件的村民，以户为单位持以下材料向所在村民小组或村集体经济组织提出申请。
（1）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）。
（2）申请人身份证和户口簿。
（3）《农村宅基地使用承诺书》（附件2）。
（4）依法应当提供的其他材料。
（三）规范审批流程
1.村级审查。
村民小组收到申请后，应当在15日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民小组会议决定等情况，在村民所在小组公示7日。公示无异议或异议不成立的,村集体经济组织应在公示后7日内将申请资料、公示图片等报所在地乡镇人民政府审查。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。
未设村民小组或者住宅建设申请事项已经统一由村集体经济组织办理的，村集体经济组织收到申请后，应当在15日内安排人员到现场查看，召开村集体成员代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、集体成员代表会议决定等情况，在村集体公示栏公示7日。公示无异议或异议不成立的,村集体经济组织应在公示后7日内将申请资料、公示图片等报所在地乡镇人民政府审查。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。
2.乡镇审批。
乡镇人民政府在便民服务中心设立农村宅基地和住房建设联审联办窗口，自收到申请之日起5个工作日内组织审核和现场踏勘；成立由农业农村、自然资源、林业、水利、交通运输等所（站）业务人员组成的农村宅基地和住房建设管理工作专班，对申请人申请进行联审联办。通过全面审查，对符合批准条件的，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）签署意见，并向申请人核发《农村宅基地批准书》（附件4）和《乡村建设规划许可证》（附件5）；不予批准的，应当在7个工作日内书面告知申请人并说明理由。应建立健全宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县农业农村局、县自然资源局等主管部门备案。
3.办事公开。
乡镇人民政府必须在政府门户网站或者办公场所等公布公示办理流程及工作职责和办理期限。同时，及时将审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公示，公示期不少于7日，接受群众监督。对取得《乡村建设规划许可证》后一年内未开工、又未办理延期手续的，《乡村建设规划许可证》自行失效。
四、强化风貌管控及建房管理
（一）强化风貌管控
乡镇人民政府在村庄规划中应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合；鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。
规划主管部门要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇人民政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民住房建设设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。
县住建局要建立建筑工匠培训制度，对农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等方面的培训，并建立农村建筑工匠名录、数据库，记录农村建筑工匠基本信息；乡镇人民政府负责记录奖励惩戒、行政处罚等信息，县住建局与乡镇人民政府实现信息共享。
（二）加强建房监管
村民必须在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向所在地乡镇人民政府提交政府免费提供的住宅户型设计图或者住宅建设工程设计方案、图纸，申请放线服务。乡镇人民政府应当自受理申请之日起7日内，会同村集体经济组织或村民委员会工作人员、申请人按批准用地和规划许可进行实地丈量，确定具体建房位置，对申请人建房现场钉桩、放线。
乡镇人民政府在施工现场设立住房建设监督牌，将户主信息、施工方信息、批准的用地面积、房基占地面积、建筑面积、建筑高度、四至范围等内容进行公示。
农村住房建设完工后，乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起5日内组织人员对用地和规划审批内容进行核验，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件6）提出核验意见。核验合格的，可以向所在地乡镇自然资源所申请办理不动产登记。
经批准异地建设住房的，村民应当在房屋竣工后按约定的期限拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后按约定的期限拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村集体经济组织依法收回。
异地新建住房的村民，应当按照承诺书的承诺拆除原有建筑物、构筑物和其他附着物，在原宅基地退回集体经济组织后，新建住房办理不动产登记时一并办理原宅基地使用权注销登记。
（三）落实监管责任
建房户应当委托具有相应资质的建筑施工企业施工，或者选择经过技能培训的农村建筑工匠施工。
县住建局必须加强对农村住房建设工程质量、施工安全的指导，提供农村住房建设施工合同示范文本；乡镇人民政府和村集体经济组织应当引导村民与施工人员签订施工合同。
建筑施工企业或者农村建筑工匠应当严格按照设计图纸、房屋质量安全规范、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全，不得偷工减料，不得无图施工或者擅自变更设计。
施工现场应当做好安全防范工作，防止发生安全事故。施工企业要为建筑施工人员购买意外伤害险、雇主责任险等商业保险。
五、切实加强对农村宅基地和住房建设的监督管理
按照省市指导、县级主导、乡镇主责、村级主体的要求，建立健全农村宅基地和住房建设管理机制。成立县农村宅基地改革和管理工作领导小组，统筹推进全县农村宅基地改革和管理工作，建立宅基地和农村住房建设管理考核评价制度。县农业农村、自然资源、住建等部门要根据工作职责，加强对乡镇人民政府农村宅基地管理和住房建设工作的指导。
县农业农村局要建立宅基地统计调查制度，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。乡镇人民政府应当建立农村住房建设管理档案，实行一户一档。农村住房建设管理档案应当包含宅基地用地、建设规划手续、设计图纸等。
乡镇人民政府要落实巡查、报告和监督管理主体责任，按照属地管理原则，加强对农村住房建设的质量安全监督动态巡查和网格化管理；建立举报奖惩机制，设立举报电话、举报信箱、电子邮箱等投诉举报渠道，及时制止不规范的施工行为，督促消除建房安全隐患。
乡镇综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，严格、规范、公正、文明执法。
村集体经济组织和村民委员会在所在地乡镇人民政府的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。村民委员会要加强日常巡查，建立协管员制度，及时发现和制止各类违法违规建房行为；对不听劝阻、拒不改正的，及时向所在地乡镇人民政府报告。
严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪依规严肃追责。
附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2.农村宅基地使用承诺书
3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表
4.乡村建设规划许可证
5.农村宅基地批准书
6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
石城县人民政府办公室
2022年9月5日
附件下载：
农村宅基地和建房相关附件
