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解读《石城县城区土地定级与基准地价更新成果报告》

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解读《石城县城区土地定级与基准地价更新成果报告》


一、制订背景

   为切实发挥基准地价政策的宏观调控作用,不断提高土地使用效率,进一步促进县域经济和社会事业高质量发展,2020年7月,我们根据赣自然资办函〔2020〕67号和赣州市自然资源局《关于转发<江西省自然资源厅办公室关于开展2020年基准地价更新工作的通知>的通知》文件精神,启动县城区土地定级与基准地价更新工作。目前,县城区基准地价更新成果已经江西省专家评审组验收、赣州市人民政府批准。

  二、法律法规政策依据

  (一)法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第三十二号)[于20198月26日修订2020年1月1日起施行];

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第三十二号)[于20198月26日修订2020年1月1日起施行];

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》[2014年07月29日第二次修订];

4、《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第二十九号)[于2019年4月23日通过,2019年4月23日起施行]

5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号,2001年4月30日);

6、《节约集约利用土地规定》(中华人民共和国国土资源部令第61号)[于2014年3月27日通过,2014年9月1日起施行];

7、《关于发布实施<全国城镇工业用地出让最地价标准>的通知》(国土资发[2006]307号);

(二)技术依据

1、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014);

2、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014);

3、《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017);

(二)其他文件

1、《石城县土地利用总体规划》;

2、《石城县城市总体规划》(2013-2030年);

3关于开展2020年度基准地价更新工作的通知》(赣自然资办函【2020】67号)

、主要内容说明

  石城县城区土地定级与基准地价更新其主要内容如下:

  (一)评估范围及地价内涵

  1、评估范围:石城县中心城区国有建设用地使用权基准地价评估的工作范围为石城县中心城区,合计行政辖区面积约3654.96公顷,其中包括河流水域面积160.77公顷

  2、国有建设用地类型共4类,包括:

  商服用地、住宅用地、工业用地以及公共服务用地

  3、土地价格类型:使用权价格。

  4、土地出让年期:商服、住宅、工业用地土地使用年限为国家法定最高出让年限,公共服务用地土地使用年限为国家最高出让年限,即:商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年,公共服务用地50年

  5、估价期日:202101月01日。

(二)基准地价成果

                         土地级别

基准地价

土地用途

商服用地

元/平方米

3642

2440

1820

1174

812

万元/亩

242.80

162.67

121.33

78.27

54.13

住宅用地

元/平方米

3100

2210

1530

1080

730

万元/亩

206.67

147.33

102

72

48.67

工业用地

元/平方米

375

280

175

90

万元/亩

25.00

18.67

11.67

6.00

公共服务用地

新闻出版、医疗卫生、文化设施、体育用地(第一大类)

元/平方米

467

359

276

212

万元/亩

31.13

23.93

18.40

14.13

机关团体、教育、科研、社会福利用地(第二大类)

元/平方米

426

328

252

194

万元/亩

28.40

21.87

16.80

12.93

公用设施用地、公园与绿地(第三大类)

元/平方米

394

303

233

179

万元/亩

26.27

20.20

15.53

11.93

内涵:基准地价估价时点为2021年01月01日,容积率:商服用地容积率为1.4、住宅用地容积率为2.0、公共服务用地(第一、二大类)容积率为1.4、公共服务用地(第三大类)容积率为1.0;设定的开发程度为:商业、住宅宗地红线外“六通”红线内“场地平整”(“六通”指通路、供水、排水、通电、通讯、通气);工业、公共服务用地宗地红线外“五通”红线内“场地平整”(“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯)。商服、住宅、工业用地土地使用年限为国家法定最高出让年限,公共服务用地土地使用年限为国家最高出让年限,即:商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年,公共服务用地50年。

、成果适用范围及应用

  (一)成果适用范围

  基准地价仅适用于土地性质为国有且土地用途不得改变条件下的国有建设用地出让价格参考。

  (二)成果应用

 基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。它包含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费。基准地价作为正常的房地产市场供需状况下的土地价格,反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势,是自然资源管理形势分析的重要基础数据,是政府宏观调控土地市场的重要手段之一。

1)基准地价主要作用

1、宏观控制地价,洞察土地市场中地价变化趋势,为投资决策提供依据;

2、征收土地使用税费的依据。按照国际惯例,土地税一般是从价征税,而我国目前很难做到,征收的税额也偏低,达不到利用土地税收经济杠杆调节土地利用和土地级差收益的目的。因此,科学、合理、公开的基准地价能为科学地征收土地税费提供依据;

3、确定中央与地方土地有偿使用收益分配的依据;

4、为推行土地出让,建立城市土地收购储备制度提供地价依据;

5、为实行基准地价更新和宗地地价公开制度奠定基础;

6、对土地利用、流转的合理性进行引导;

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